Autorisation d'urbanisme

Contenu du dossier de demande

Dans tous les cas, pour être étudié, votre dossier doit être rendu complet.
Certaines informations vous sont  demandées, notamment :

• votre  identité,
• la superficie  et l’emplacement du terrain,
• la nature des travaux  et la destination des constructions,
• la surface  de plancher envisagée et existante, le cas échéant.
• un plan  permettant de  connaître la situation du  terrain  à l’intérieur de la commune,
• le  document  attestant  la  conformité   du   projet   d’installation d’assainissement non  collectif, en cas de réalisation  ou de réhabilitation d’une  telle installation ;
• un  document établi  par  un  contrôleur technique attestant qu’il a fait connaître au maître d’ouvrage son avis sur la prise en compte des règles  parasismiques et paracycloniques ;
• un  document établi  par  le maître  d’ouvrage attestant la prise  en compte de la réglementation thermique (à compter du 1.1.13) ;
• le projet  architectural qui peut être élaboré par le professionnel auquel  vous avez recours. Composé de  plans  et  de  documents écrits,  il définit  l’implantation et la composition du bâtiment, son volume  et son insertion  dans l’environnement, ainsi que  le choix  des  matériaux et  des  couleurs. Il comprend aussi une  notice de présentation qui indique l’état initial du terrain  et de ses abords et ce qui est projeté.

On y retrouve également :

• un  plan  de  masse  permettant de  faire apparaître les modalités de raccordement aux réseaux  publics,
• le plan des façades  et des toitures,
• un  plan  en  coupe précisant l’implantation de  la construction par rapport au profil du terrain,
• un document graphique permettant d’apprécier l’insertion  du projet  de construction par rapport aux constructions voisines et aux paysages,
• des photographies destinées à situer le terrain  dans  l’environnement proche et dans  le paysage lointain.

Vous pouvez  également  consulter le  Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement (CAUE)  qui vous  conseillera  gratuitement  sur votre projet  avant  le dépôt du permis  de construire : qualité architecturale,  aspect   extérieur,  intégration  dans   le  paysage, règles  d’urbanisme applicables, adaptation  à vos besoins,  isolation thermique et phonique.

Lorsque vous construisez sur un terrain situé dans un lotissement, vous devez en outre fournir les attestations de l’aménageur-lotisseur : le certificat indiquant la surface de plancher constructible sur le lot et, si les travaux ne sont pas achevés, le certificat d’achèvement des équipements.

Déclaration préalable

Vous devez envoyer la demande d’autorisation préalable en recommandé avec accusé de réception ou la déposer directement en mairie en deux exemplaires.
La mairie vous délivre un récépissé, document essentiel  à conserver,  puisqu’il  indique votre  numéro d’enregistrement  et  le cas échéant, la date à compter de laquelle  les travaux  pourront être entrepris.
Le récépissé  précise  par ailleurs toutes les modifications susceptibles d’intervenir dans le mois suivant le dépôt et que la mairie devra vous notifier dans ce délai :

• un délai d’instruction différent  en fonction de la nature de votre projet
• une demande de pièces manquantes

Vous  n’avez  pas  à justifier que  vous  êtes  propriétaire du  terrain, l’administration ne vérifie pas votre titre de propriété ni les plans  intérieurs  de votre projet.
La délivrance d’une déclaration préalable est toujours gratuite.
A compter de la réception en mairie d’un dossier complet, la mairie (ou  l’administration  compétente)  dispose d’un mois de délai pour vous répondre.
Attention ! C’est lors du  premier  mois suivant le dépôt  de la demande, que la mairie doit vous signaler toute pièce manquante. Vous avez trois mois pour renvoyer les pièces manquantes. Veillez à délivrer un dossier complet le plus rapidement possible, ce n’est qu’à compter de la réception de toutes les pièces manquantes que le délai d’instruction commence à courir.
Si la mairie doit consulter pour avis l’architecte des bâtiments de France, elle vous le signale également lors du premier mois, sous la forme d’un arrêté et vous est notifiée directement par lettre recommandée avec avis de réception.
Cette situation a pour effet de majorer le délai d’instruction  de un à six mois, selon le cas.

Attention : votre déclaration préalable peut vous être retirée par la mairie, si elle est illégale, dans le délai de trois mois suivant la date de la décision.
La mairie peut également décider de "surseoir à statuer" : elle diffère sa réponse, empêchant ainsi momentanément le projet de démarrer. Ce sursis ne peut excéder deux ans et doit être motivé : il est souvent employé lorsque la commune est en train d’élaborer ou de réviser son PLU.

Affichage de l’autorisation

Une fois la déclaration préalable délivrée, elle doit faire l’objet d’un affichage.  Vous disposez de deux ans pour entamer les travaux, après quoi la déclaration est périmée. Elle se périme également si passé le délai de deux ans, les travaux sont interrompus pendant plus d’un an.
Deux affichages faisant mention de la déclaration préalable doivent être effectués, l’un en mairie et l’autre sur le terrain. Le nom de l’architecte doit figurer sur le terrain avec la déclaration préalable ou le permis de construire.
L’affichage en mairie est effectué par le maire dans les huit jours de la délivrance de l’autorisation et dure deux mois. L’affichage sur le terrain doit être réalisé à votre initiative, sur un panneau respectant les modalités réglementaires (format et contenu du panneau) ; celui-ci doit être visible de l’extérieur et pendant toute la durée des travaux. L’inobservation de cette formalité peut entraîner des sanctions pénales.

Contestation de votre déclaration préalable par un tiers (exemple : un voisin)

Un tiers peut dans certains cas contester la validité de votre déclaration préalable. Il doit pour cela s’adresser au tribunal administratif. Le délai de recours contentieux commence alors à courir à compter de
L’affichage de l’autorisation sur le terrain est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain.
Vous avez donc intérêt à afficher le plus tôt possible votre autorisation afin de purger les délais.
La personne  qui conteste votre autorisation doit vous notifier son recours ainsi qu’à la mairie. L’absence de notification entraîne l’irrecevabilité du recours contentieux.
Aucune contestation de l’autorisation n’est recevable à l’expiration d’un délai d’un an à compter de l’achèvement de la construction ou des travaux. La date d’achèvement retenue est celle qui a été mentionnée dans la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (cf. les travaux doivent être conformes).
Toutefois,  si un tiers estime que la construction est irrégulière, il dispose d’autres moyens de recours.

Permis de construire

Vous devez envoyer la demande de permis de construire en recommandé avec accusé de réception ou la déposer directement en mairie en quatre exemplaires.
La mairie vous délivre un récépissé, document essentiel  à conserver,  puisqu’il  indique votre numéro d’enregistrement et le cas échéant, la date d’obtention du permis  tacite.
Le récépissé précise par ailleurs toutes les modifications susceptibles d’intervenir dans le mois suivant le dépôt et que la mairie devra vous notifier dans ce délai :

• un délai d’instruction différent en fonction de la nature de votre projet  ;
• une demande de pièces manquantes ;
• l’information selon laquelle vous ne pourrez obtenir de permis tacite.

Vous  n’avez  pas  à justifier que  vous  êtes  propriétaire du  terrain, l’administration ne vérifie pas votre titre de propriété ni les plans  intérieurs  de votre  projet.
La délivrance du permis de construire est toujours gratuite.
A compter de la réception en mairie d’un dossier complet, la mairie (ou  l’administration  compétente)  dispose de délais stricts pour vous répondre :

• 2 mois pour un permis de construire une maison individuelle et pour un permis de démolir.
• 3 mois pour tous les autres permis (permis d’aménager, permis de construire ne portant pas sur une maison individuelle).

Attention : c’est lors du  premier mois suivant le dépôt de la demande, que la mairie doit vous signaler toute pièce manquante. Vous avez trois mois pour renvoyer les pièces manquantes. Veillez à délivrer un dossier complet le plus rapidement possible, ce n’est qu’à compter de la réception de toutes les pièces manquantes que le délai d’instruction commence à courir.
Si la mairie doit consulter pour avis l’architecte des bâtiments de France, elle vous le signale également lors du premier mois, sous la forme d’un arrêté et vous est notifiée directement par lettre recommandée avec avis de réception.
Cette situation a pour effet de majorer le délai d’instruction  de un à six mois, selon le cas.
Le permis peut être accordé en imposant certaines prescriptions supplémentaires (aspect extérieur de la construction, nécessité de raccordement aux divers réseaux,…). Ces obligations supplémentaires n’ont pas le droit de remettre en cause fondamentalement le projet, et doivent être motivées par un fondement législatif ou réglementaire exprès.
En principe, si la mairie ne vous donne aucune réponse à l’issue du délai d’instruction, vous pouvez construire librement. C’est une autorisation tacite. Lorsque votre autorisation est tacite, vous pouvez demander à la mairie un certificat attestant l’existence de l’autorisation.
La mairie dispose par ailleurs de deux mois pour fixer par arrêté les participations exigibles (participation pour le financement des voiries et réseaux, pour raccordement à l’égout…).
Attention ! Votre permis de construire peut vous être retiré par la mairie, s’il est illégal, dans le délai de trois mois suivant la date de la décision.
Lorsque le permis de construire est refusé, la mairie doit motiver sa décision en fonction des règles d’urbanisme ou de servitudes d’utilité publique existantes.
La mairie peut également décider de "surseoir  à statuer" : elle diffère sa réponse, empêchant ainsi momentanément le projet de démarrer. Ce sursis ne peut excéder deux ans et doit être motivé : il est souvent employé lorsque la commune est en train d’élaborer ou de réviser son PLU.

Affichage de l’autorisation

Une fois le permis de construire délivré, celui-ci doit faire l’objet d’un affichage.  Vous disposez de deux ans pour entamer les travaux, après quoi le permis est périmé. Il se périme également si passé le délai de deux ans, les travaux sont interrompus pendant plus d’un an.
Deux affichages faisant mention du permis exprès ou tacite doivent être effectués, l’un en mairie et l’autre sur le terrain.
L’affichage en mairie est effectué par le maire dans les huit jours de la délivrance de l’autorisation et dure deux mois. L’affichage sur le terrain doit être réalisé à votre initiative, sur un panneau respectant les modalités réglementaires (format et contenu du panneau) ; celui-ci doit être visible de l’extérieur et pendant toute la durée des travaux. L’inobservation de cette formalité peut entraîner des sanctions pénales.

Déclaration d’ouverture de chantier

Lors de l’ouverture du chantier, vous devez déposer ou adresser avec accusé de réception une déclaration d’ouverture de chantier en trois exemplaires au maire de la commune où est située la construction.
Vous devez en tant que maître d’ouvrage apporter la justification de votre  assurance dommages-ouvrage lors de la déclaration d'ouverture du chantier.
Deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité, vous pouvez demander à la mairie (qui peut le refuser) que soit prorogée d’une année la validité de votre permis.
Les règles d’occupation et d’utilisation du sol auxquelles est soumis votre projet ne doivent pas avoir évolué de façon défavorable.

Conformité des travaux au permis de construire

Lorsque les travaux sont finis, vous (ou le professionnel qui s’est chargé de la construction) devez attester de l’achèvement et de la conformité des travaux, c’est-à-dire assurer que vos travaux ont été effectués conformément à l’autorisation  qui  vous a été délivrée. Cette déclaration attestant l’achèvement et la conformité  des travaux engage votre responsabilité. Elle est adressée par lettre recommandée avec avis de réception, par dépôt à la mairie contre récépissé ou par voie électronique.
L’administration peut contester la conformité pendant  trois mois à compter de la date de réception en mairie de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.
Si les travaux portent sur une construction située dans un secteur protégé (site classé, secteur protégé, secteur couvert par un plan de prévention des risques), l’administration doit procéder à la vérification sur place dans un délai prolongé (5 mois).
D’autres documents peuvent vous être demandés à l’achèvement des travaux : vous devez notamment fournir un document, établi par un contrôleur technique, un diagnostiqueur, un architecte ou un organisme de certification de la performance des bâtiments, attestant que la réglementation thermique a été prise en compte.
Si aucune remarque n’a été formulée, vous pouvez demander à l’administration une attestation par laquelle celle-ci indique qu’elle n’a pas contesté la conformité des travaux. Cette attestation est délivrée à votre demande dans un délai de 15 jours.