Vente d'une maison individuelle / Vendeur non professionnel / Garantie décennale

Cass. Civ. III : 2.10.02

En 1989, un particulier décide de vendre son pavillon. Deux ans plus tôt, il y avait fait réaliser des travaux de gros oeuvre par un entrepreneur.

Les acquéreurs se plaignant d'importantes fissures ont assigné l'entrepreneur et leur vendeur sur le fondement de la garantie décennale.

La Cour d'appel accueille leur demande. Elle admet que les travaux constituaient bien une opération de construction d'un ouvrage et condamne in solidum l'entrepreneur et le vendeur, compte tenu de la gravité des désordres, sur le fondement de la garantie décennale.

Le vendeur se pourvoit en cassation et soutient que la garantie décennale ne peut s'appliquer à un maître de l'ouvrage qui, pour son compte personnel, fait réaliser des travaux de réparation dans son habitation sans l'intention de la revendre ultérieurement.

Le pourvoi est rejeté. La Cour de cassation rappelle qu'en vertu de l'article 1792-1.2° " est réputé constructeur de l'ouvrage toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire". Ce texte ne faisant aucune distinction entre un vendeur professionnel et un particulier "sans intention de revendre son bien", doit être réputé constructeur tout particulier qui vend sa maison pendant les 10 ans suivant la réception des travaux qui ont permis la réalisation de la maison individuelle ou, comme en l'espèce, ceux qui postérieurement ont permis de rénover ou réparer cette maison.

Même s'il ne s'agit pas d'une décision novatrice (cf. pour une précédent Cass. Civ. III : 17.12.96), il convient de souligner les conséquences pratiques non négligeables entraînées par l'application de la garantie décennale à un particulier vendeur.

D'abord, le particulier se trouve soumis à une responsabilité de plein droit dont il ne peut s'exonérer que par la démonstration d'une cause étrangère. Malgré la démonstration d'une absence de faute de sa part, il se verra donc condamner in solidum avec les entrepreneurs.

Ensuite, les clauses limitatives de responsabilité, excluant la garantie des vices cachés, permises dans le droit de la vente lorsque le vendeur est un non professionnel, et que l'on trouve aujourd'hui dans la grande majorité des actes de vente, s'avèreront inefficaces. En effet, l'article 1792-5 répute non écrites les clauses ayant pour objet de limiter ou d'exclure la responsabilité légale des constructeurs.